이춘우 CPA 회계칼럼 - 임대 자산을 통한 세금없는 부의 창출

미국의 세금 제도중 가장 절세에 우호적인 요인이 많은 것이 임대자산(부동산)에 대한
부분이며 이를 활용한 임대자산 보유가 미국에서 부를 쌓는 가장 쉬운 길이라는 것이
필자의 견해이다. 이는 세금을 절감하거나 피할 수 있는 여러 방법이 있는 반면에 시간이
지날 수록 자산의 실제 가치는 증가 한다는 점이다.

세금상의 첫번째 혜택은, 본인의 자산을 증식하는 비용인 모기지 이자, 재산세도 100%
공제을 받을 수 있고 또한 유지보수 및 관리 비용 등도 전부 세금 공제를 받을 수 있다.

또한 그 임대자산의 관리에 필요한 전화비, 차량 및 방문 비용도 공제받을 수 있으며,
경우에 따라서는 임대자산을 관리하는 일을 처리하기 위하여 사용하는 거주지의 일부
면적도 홈 오피스 비용으로 처리할 수 있다.

가장 유효한 세금공제 항목은 감가상각비용이다. 예를 들면 거주용 임대주택을
구입하면 그 구입비용중 건물부분을 27.5년 동안에 나누어서 비용처리 하는 것이다.

$500,000의 빌딩가액을 기준으로 하면 매년 $18,182의 금액을 감가상각비용으로
공제할 수 있으므로 실제로 그만큼 현금 소득이 발생하여도 세금상으로는 수익이
발생되지 않아 세금부담이 없게된다. 그러므로 보유중 세금부담을 줄이기 위해서는
기술적으로 총 구입액 중 건물로 할당하는 금액을 최대화 하는 것이 필요하다.

앞에서 언급한 감가상각은 임대자산의 소유를 세금 부담없는 소득창출 수단으로 만드는
매우 중요한 요인이지만, 자산의 장부가를 계속 낮춤으로서 (세금장부상 가치 = 취득가격
– 누적 감가상각액) 처분시 큰 자본차익이 생겨 세금 부담이 생기는 문제점이 있다.

하지만 이러한 세금부담을 이연시켜서 피할 수 있는 놀라운 제도가 있는데, 그것이
세법코드를 따서 ’1031 exchange’ (또는 Like-kind exchange)라 불리는 제도이다. 이것은
세금을 면제받는 것이 아니라 나중으로 미루는 것 뿐이지만 이러한 1031 exchange를
계속 반복함으로써 세금 부담을 거의 영원히 미루면서 재산을 증식할 수 있다.

예를 들면 30년전에 100만불 짜리 임대자산을 구입하고 건물비중을 50만불로 해서
감가상각을 통해 세금상의 혜택을 보아왔고, 이번에 100만불에 처분하였다고 가정하자.
이 경우 자본이익이 무려 50만불로서 (30년간 감가상각을 통하여 비용화 했으므로
건물의 세금장부상 가치는 없음) 개인세율이 30%라고 가정하면 15만불을 세금으로
내어야 한다.

그러나 ‘1031 exchange’ 를 통한 교환 또는 유사자산의 취득을 통하여 이러한 세금납부
없이 이 자금을 전부 다음 자산을 구입하는데 사용할 수 있다. 그 이연한 이익만큼 새로
구입한 자산의 구입가격을 낮추어 기록하기만 하면 된다.

더 놀라운 점은 이렇게 세금이 이연된 자산을 유산으로 상속하게되면 그 후손은
상속시점의 시장가격으로 상속받게 되어(Stepped-Up Basis) 누구도 그 자본차익에 대해
세금을 내지 않는다는 점이다.

이 칼럼에서 임대자산 관련 세금절감 핵심요인만 말씀드렸지만 임대자산 관련해서는
세무상 많은 전문적 영역 – Passive loss 처리, License 가 없어도 부동산 프로페셔날로
세금 보고하는 방법, 임대를 비즈니스로 처리해 20% 공제 받는 것 등 – 이 있으므로
이러한 세금 보고는 전문가에게 의뢰하여 처리하는 것이 보다 안정적이고 적극적인
절세의 방안이 될 것이다.

좋은 임대자산을 구입하여 현금 소득을 창출하고, 지금까지 언급된 세금 제도들을 잘
활용하여 지속적으로 자산을 증식시켜 나간다면 훗날 당신도 안정된 임대소득을 통해
편안한 은퇴후 생활을 즐길 수 있는 첫 단추를 제대로 끼운 것이다.


이춘우 CPA
☎ 408-605-1319, 925-222-5958
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