박하얀 변호사 칼럼_ 자녀와 부동산을 같이 공동 소유한 경우

자녀와 부동산을 같이 공동 소유한 경우

부동산의 공동소유 방법은 여러 가지인데 그 중 가장 많이 알려진 것은 Joint Tenancy로 최소 두 명부터 만들수 있으며, 각 소유주를 ‘조인트 테넌트’라고 일컫는다.
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장 큰 특징은 소유주 사망 시 Joint Tenant들이 사망한 이의 몫을 상속받게 되는 것이다. 예를 들어, 김철수 씨와 김영희 씨가 부부이고 John Kim이 아들인데, 세 사람이 다같이 Joint Tenants 일 경우, 김철수 씨가 사망했다면 김철수 씨의 몫은 나머지 두 사람이 받게된다. 그 후 김영희 씨가 사망하게 되면 John Kim이 김영희 씨의 몫도 상속받으므로, 결국 가장 오래 살아남은 사람이 다 재산을 차지하게 되는 구조이다.

이때 많이 하는 오해 중 하나가 김철수 씨와 김영희 씨가 부부이니, 김철수 씨 몫은 김영희 씨만 받는 게 아니냐는 것인데 세 명이서 Joint Tenancy이면 부부이던 아니던 상관없이 살아남은 Joint Tenant들이 먼저 사망한 이의 몫을 골고루 분배받게 된다.

또 다른 오해는 한 사람이 사망하면 아무런 서류작업 없이도 사망한 이의 이름이 부동산 명의에서 저절로 없어진다는 것인데 당연히 그렇지 않다. Affidavit of Death of Co-Joint Tenant (조인트 테넌트중 한 사람의 사망을 알리는 문서)를 부동산 명의에 등록을 해야, 김철수씨의 이름이 타이틀에서 없어지게 되는데 이때 꼭 망자의 사망통지서(원본)을 같이 접수해서 등록해야한다.

세번째는 자녀의 이름이 부동산 타이틀에 같이 Joint Tenant로 올라와있더라도 부모의 리빙트러스트로 명의이전이 가능하다는 오해다. 물론 명의 이전은 가능하다. 부모의 전체 몫 2/3를 부모의 트러스트로 옮길 수는 있지만 나머지 1/3은 John Kim의 몫이므로 John Kim이 부모에게 판매를 하거나 증여를 해야지만 부동산 전체를 부모의 트러스트로 이전할 수 있다. 

John Kim이 흔쾌히 본인 몫을 부모에게 증여해서, 부모의 리빙트러스트로 소유권을 이전했다고 가정할 때 복병은 재산세이다.  재산세는 부동산 주인이 바뀔때마다 그 때 시세로 재책정이 된다. 따라서 John Kim이 부동산 명의에서 빠져 리빙트러스트로 이전하면 재산세 상향 조정을 피하기 어려울 것이다. 그러므로 전문가의 상담 하에 상속 및 증여 계획을 하기를 권고한다.
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